Seit Dezember 2023 haben Wohnungseigentümer das Recht, die Bestellung eines zertifizierten WEG-Verwalters zu fordern. Um nach dem reformierten Wohnungseigentumsgesetz (auch WEG) ein zertifizierter Verwalter zu werden, muss eine Prüfung vor einer IHK abgelegt werden. Personengruppen wie beispielsweise Volljuristen und Immobilienkaufleute sind jedoch von dieser Prüfungspflicht befreit und werden zertifizierten Verwaltern gleichgestellt.
Übergangsfristen zertifizierter Verwalter
Für Verwalter, die bereits vor dem 1. Dezember 2020 zum Verwalter einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestellt wurden, gibt es eine Übergangsfrist. Diese Verwalter haben Bestandsschutz und können bis zum 31.05.2024 die Verwaltung fortführen. Ab dem 1. Juni 2024 müssen jedoch alle Verwalter, die größere Einheiten betreuen und nicht von der Prüfpflicht befreit sind, die Prüfung vor einer Industrie- und Handelskammer ablegen. Andernfalls kann dies ein Hindernis für die Bestellung darstellen oder ein Grund für die Abberufung sein.
Ist die Bestellung eines zertifizierten Verwalters Pflicht?
Die Vorschriften zum zertifizierten Verwalter finden sich in den §§ 19, 26a und 48 Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Es besteht keine generelle Verpflichtung zur Bestellung eines zertifizierten Verwalters für eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht jedoch die Bestellung eines zertifizierten Verwalters als Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums vor. Wohnungseigentümer haben daher grundsätzlich einen Anspruch darauf, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird. Wenn ein nicht zertifizierter Verwalter bestellt wird, können einzelne Wohnungseigentümer die Entscheidung innerhalb eines Monats nach der Eigentümerversammlung anfechten. Nach Ablauf dieser Frist wird der Beschluss rechtskräftig und der nicht zertifizierte Verwalter bleibt im Amt.
Ausnahmen für die Bestellung eines zertifizierten Verwalters
In Kleingemeinschaften, die sich selbst verwalten, gibt es eine Ausnahme: Dort können einzelne Wohnungseigentümer keinen zertifizierten Verwalter fordern. Das bedeutet, dass kein Anspruch auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht. Die genauen Bedingungen dafür sind im WEG festgelegt. Wenn weniger als neun Sondereigentumsrechte vorhanden sind, ein Wohnungseigentümer zum Verwalter ernannt wurde und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters fordern, dann ist die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nicht Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung. In diesem Fall kann der ernannte Wohnungseigentümer die Verwaltung auch weiterhin ohne Zertifizierung durchführen.
Zertifizierter Verwalter – Voraussetzungen
Gemäß § 26a Abs. 1 WEG darf sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wer eine Prüfung vor einer Industrie- und Handelskammer erfolgreich abgelegt hat. Diese Prüfung muss das erforderliche Wissen in den Bereichen Recht, Betriebswirtschaft und Technik für die Tätigkeit als Verwalter nachweisen. Volljuristen, Immobilienkaufleute, geprüfte Immobilienfachwirte und erfolgreiche Studienabsolventen mit immobilienrechtlichem Schwerpunkt sind von dieser Prüfungspflicht befreit und werden zertifizierten Verwaltern gleichgestellt.
Juristische Personen wie GmbHs und AGs sowie Personengesellschaften wie GbRs, OHGs und KGs können sich als zertifizierte Verwalter bezeichnen, wenn ihre Mitarbeiter, die direkt mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind, die Prüfung zum zertifizierten Verwalter erfolgreich abgelegt haben oder einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind. Dabei sind Personen, die Versammlungen leiten oder außerhalb von Versammlungen Entscheidungen als Verwalter treffen, unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut.
Die Zertifizierung ist personengebunden.
Umfang der Prüfung zum zertifizierten Verwalter
Die Prüfung zum zertifizierten Verwalter besteht aus einem schriftlichen und einem mündlichen Teil gemäß § 3 ZertVerwV und ist nicht öffentlich. Nur wer die schriftliche Prüfung erfolgreich bestanden hat, wird zum mündlichen Teil der Prüfung zugelassen.
Die schriftliche Prüfung dauert mindestens 90 Minuten und kann in Papierform, oder elektronisch durchgeführt werden. Dabei werden die in der Verordnung festgelegten Themenbereiche anhand praxisbezogener Aufgaben ausgewogen geprüft.
Die mündliche Prüfung kann bis zu fünf Personen gleichzeitig umfassen, wobei jedem Prüfling mindestens 15 Minuten Prüfungszeit gewährt werden. Thematisch bezieht sich die mündliche Prüfung auf das Wohnungseigentumsrecht.
Themen der Prüfung zum zertifizierten Verwalter
Die Themen, die in den Prüfungsfragen für die Zertifizierung zum Verwalter relevant sein können, erstrecken sich gemäß § 1 ZertVerwV von Grundkenntnissen der Immobilienwirtschaft über rechtliche Aspekte wie Wohnungseigentumsrecht und Mietrecht bis hin zu kaufmännischen und technischen Grundlagen. Diese Fragen sind an den Themenbereichen orientiert, die auch Teil der Weiterbildungspflicht für Verwalter gemäß § 34c Abs. 2a der Gewerbeordnung und in Anlage 1 zur Makler- und Bauträgerverordnung festgelegt sind.
Die genauen Themen, auf die sich Verwalter für die Prüfung zum zertifizierten Verwalter vorbereiten müssen, sind gemäß Anhang 1 der Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung:
1. Grundlagen der Immobilienwirtschaft
1.1 Gebäudepläne, Bauzeichnungen und Baubeschreibungen
1.2 Relevante Versicherungsarten im Immobilienbereich
1.3 Umwelt- und Energiethemen im Immobilienbereich
2. Rechtliche Grundlagen
2.1 Wohnungseigentumsgesetz
2.1.1 Begründung von Wohnungs- und Teileigentum
2.1.2 Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung
2.1.3 Rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
2.1.4 Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
2.1.5 Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer
2.1.5 Wohnungseigentümerversammlung (Gliederungsnummer 2.1.5 doppelt vergeben, Anmerkung d. Red.)
2.1.6 Bestellung und Abberufung des WEG-Verwalters, Verwaltervertrag
2.1.7 Rechte und Pflichten des WEG-Verwalters
2.1.8 Rechte des Verwaltungsbeirats
2.2 Bürgerliches Gesetzbuch
2.2.1 Allgemeines Vertragsrecht
2.2.2 Mietrecht
2.2.3 Werkvertragsrecht
2.2.4 Grundstücksrecht
2.3 Grundbuchrecht
2.4 Zivilprozess- und Zwangsvollstreckungsrecht
2.5 Berufsrecht der Verwalter
2.5.1 Gewerbeordnung
2.5.2 Makler- und Bauträgerverordnung
2.5.3 Rechtsdienstleistungsgesetz
2.6 Sonstige Rechtsgrundlagen
2.6.1 Heizkostenverordnung
2.6.2. Trinkwasserverordnung
2.6.3. Energierecht
3. Kaufmännische Grundlagen
3.1 Allgemeine kaufmännische Grundlagen
3.1.1 Grundzüge ordnungsgemäßer Buchführung
3.1.2 Externes und internes Rechnungswesen
3.2 Spezielle kaufmännische Grundlagen des WEG-Verwalters
3.2.1 Sonderumlagen/Erhaltungsrücklage
3.2.2 Erstellung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans
3.2.3 Hausgeld; Mahnwesen
4. Technische Grundlagen
4.1 Baustoffe und Baustofftechnologie
4.2 Haustechnik
4.3 Erkennen von Mängeln
4.4 Verkehrssicherungspflichten
4.5 Erhaltungsplanung
4.6 Energetische Gebäudesanierung und Modernisierung
4.7 Altersgerechte und barrierefreie Umbauten
4.8 Fördermitteleinsatz; Beantragung von Fördermitteln
4.9 Dokumentation
Wie teuer ist die Prüfung zum zertifizierten Verwalter?
Die Prüfungsgebühren für die Zertifizierung betragen wenige Hundert Euro.
Darüber hinaus fallen neben den reinen Prüfungsgebühren pro Prüfling zusätzliche Kosten für Vorbereitungskurse sowie die Freistellung von Arbeitnehmern für Vorbereitungs- und Prüfungszeiten an.
Weiterbildungsverpflichtung gilt auch für zertifizierte Verwalter
Mit der Zertifizierung enden jedoch nicht die Fort- und Weiterbildungsverpflichtungen. Auch zertifizierte Verwalter und gleichgestellte Personengruppen müssen innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren an zwanzig Stunden Fort- und Weiterbildungsveranstaltungen teilnehmen. Die Zertifizierung entbindet nicht von dieser Verpflichtung.
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