In der Regel sind die Eigentümer für den ordnungsgemäßen Zustand der Gebäude verantwortlich; ihnen obliegen die sogenannten Verkehrssicherungspflichten.

Wenn die Blätter fallen, steigt die Rutschgefahr – und damit auch das Haftungsrisiko für Eigentümer und Hausverwalter. Die Verkehrssicherungspflicht verpflichtet dazu, Wege und Flächen auf dem Grundstück sowie angrenzende Gehwege sicher zu halten. Wer dieser Pflicht nicht nachkommt, riskiert im Schadensfall hohe Kosten.

Zudem müssen präventive Maßnahmen ergriffen werden, um ein Gebäude möglichste sturmfest zu machen. Dies kann durch eine regelmäßige Überprüfung von Dachziegeln, Schornsteinen, Regenrinnen, Balkonkraftwerken, Satellitenschüsseln und Solaranlagen sowie von Bäumen und Zäunen auf den Grundstücken geschehen.

Wer ist verantwortlich?

Seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 liegt die Verantwortung für die Verkehrssicherungspflichten – etwa die Kontrollpflichten oder das Laubfegen – bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Diese kann per Mehrheitsbeschluss einen Dienstleister oder die Verwaltung mit der Durchführung beauftragen. Wichtig: Der Verwalter ist dabei nicht mehr haftbar, sondern handelt als gesetzlicher Vertreter der WEG. Die Eigentümergemeinschaft selbst haftet bei Pflichtverletzungen gegenüber Dritten.

Zudem können Vermieter die Verkehrssicherungspflicht durch Vereinbarungen im Mietvertrag oder in der Hausordnung auf Mieter übertragen. Deren Einhaltung ist vom Eigentümer jedoch zu kontrollieren.

Wann und wie oft muss gefegt werden?

Einmal pro Woche zu kehren, reicht im Herbst oft nicht aus. Fällt besonders viel Laub, muss auch häufiger gereinigt werden – notfalls sogar außerhalb üblicher Zeiten. Gerichte haben klargestellt: Die Reinigungspflicht richtet sich nach der tatsächlichen Gefahrenlage, nicht nach starren Zeitplänen.

Die Reinigungspflicht gilt in der Regel werktags zwischen 7:00 und 20:00 Uhr, an Sonn- und Feiertagen ab 9:00 Uhr. Wer in dieser Zeit nicht für sichere Wege sorgt, kann bei Unfällen haftbar gemacht werden. Auch Mieter können zur Räumpflicht verpflichtet werden – sofern dies im Mietvertrag geregelt ist.

Was passiert bei einem Unfall?

Kommt es zu einem Sturz auf nassem Laub oder zu Schäden durch umstürzende Bäume und herunterfallende Dachziegel, prüfen Gerichte genau, ob die Verkehrssicherungspflicht verletzt wurde. Wurde regelmäßig und angemessen gereinigt und auf Sturmfestigkeit geprüft, kann eine Haftung entfallen. Doch wer keine Vertretung für Urlaubszeiten organisiert oder Dienstleister nicht kontrolliert, riskiert Schadenersatzforderungen.

Auch leerstehende Immobilien sind betroffen

Ein aktuelles Urteil des OLG Saarbrücken (Az.: 5 U 57/24 vom 21.05.2025) stellt klar: Auch bei leerstehenden Immobilien bestehen Verkehrssicherungspflichten. Der Verwalter muss sicherstellen, dass das Gebäude regelmäßig kontrolliert wird, insbesondere in der Herbstzeit, wenn Stürme, Laub, Feuchtigkeit und Frost zu erhöhten Risiken führen. Versäumt der Verwalter diese Kontrollen, kann dies nicht nur zu Haftungsansprüchen führen, sondern auch zur Kürzung oder sogar zum Verlust von Versicherungsleistungen. Das Gericht betonte, dass die Pflicht zur Gefahrenabwehr unabhängig von der Nutzung des Gebäudes besteht – und dass Untätigkeit als grob fahrlässig gewertet werden kann.

Praktische Tipps für Eigentümer und Verwalter

• Dienstleister beauftragen: Ein professioneller Reinigungsdienst kann die regelmäßige Laubbeseitigung übernehmen. Wichtig ist, dass die Beauftragung dokumentiert und die Leistung stichprobenartig kontrolliert wird.
• Pflichten klar regeln: Im Mietvertrag sollte eindeutig festgelegt sein, wer für die Reinigung zuständig ist.
• Leerstand nicht vergessen: Auch unbewohnte Gebäude müssen regelmäßig kontrolliert und gesichert werden – insbesondere Wasserleitungen, Dachrinnen und Zugänge.

Absicherung gegen Haftungsrisiken

Auch bei größter Sorgfalt lassen sich Unfälle nicht immer vermeiden. Umso wichtiger ist ein passender Versicherungsschutz. Eigentümer und Verwalter sollten prüfen, ob ihre Haftpflichtversicherung auch Schäden durch Verletzungen der Verkehrssicherungspflicht abdeckt. Für Gebäudeeigentümer und WEGs empfiehlt sich zusätzlich eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung, die speziell auf die Risiken gemeinschaftlichen Eigentums zugeschnitten ist.

Zudem sollten die Gebäudeversicherung umfänglich sein und das Gebäude neben der Feuergefahr auch gegen Sturm, Hagel und Leitungswasser sowie ggf. Elementarschäden versichern.

Bei leerstehenden Immobilien sind besondere Vereinbarungen in der Gebäudeversicherung zu beachten – etwa regelmäßige Kontrollen und Sicherungsmaßnahmen.

Unser Service für Sie:

Gern prüfen wir Ihren bestehenden Versicherungsschutz auf mögliche Lücken und beraten Sie individuell zu passenden Policen. Auch bei weiteren Fragen rund um die Absicherung Ihrer Immobilie stehen wir Ihnen jederzeit zur Verfügung.