Das Ende des „Heizungsgesetzes“?

Seit dem 29. Juli 2026 gilt das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es ersetzt das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) und markiert einen der größten Einschnitte im deutschen Heizungsrecht der vergangenen Jahre. Die Bundesregierung verfolgt damit das Ziel, Eigentümern wieder mehr Entscheidungsfreiheit bei der Wahl ihrer Heiztechnik zu geben und gleichzeitig den Weg zu einem klimaneutralen Gebäudebestand bis 2045 fortzuführen.

In der öffentlichen Wahrnehmung wird das Gesetz häufig vor allem mit der Abschaffung der bisherigen 65-Prozent-Regel verbunden. Tatsächlich reichen die Änderungen jedoch deutlich weiter und betreffen insbesondere Vermieter, Wohnungsunternehmen und Investoren. [Quelle: geg-info.de]

 

Die 65-Prozent-Regel ist Geschichte

Die wohl bekannteste Änderung des neuen Gesetzes ist die Abschaffung der Verpflichtung, neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben. Gleichzeitig wurden verschiedene Vorgaben des bisherigen GEG gestrichen, darunter die Beratungspflicht beim Einbau neuer Öl- und Gasheizungen.

Damit können Eigentümer künftig wieder selbst entscheiden, welche Heiztechnologie sie einsetzen möchten. Neben Wärmepumpen, Fernwärme, Biomasse- und Hybridlösungen bleiben auch Gas- und Ölheizungen grundsätzlich zulässig.

Für viele Immobilienbesitzer bedeutet das zunächst mehr Flexibilität und Planungssicherheit, insbesondere bei Bestandsgebäuden, in denen eine vollständige Umstellung auf Wärmepumpentechnik technisch oder wirtschaftlich schwierig sein kann. [Quelle: bundesregierung.de]

 

Mehr Freiheit bedeutet nicht weniger Klimaschutz

Trotz der größeren Wahlfreiheit hält der Gesetzgeber unverändert am Ziel der Klimaneutralität bis 2045 fest. Der entscheidende Unterschied liegt darin, dass künftig weniger der Einbau einer bestimmten Technologie vorgeschrieben wird, sondern stärker die langfristige Klimawirkung der eingesetzten Energieträger im Fokus steht.

Dafür wurde die sogenannte Biotreppe eingeführt. Sie verpflichtet Betreiber neu installierter Gas- und Ölheizungen dazu, schrittweise steigende Anteile erneuerbarer Brennstoffe einzusetzen.

 

Die Biotreppe im Überblick

Für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen gelten künftig folgende Mindestanteile erneuerbarer Energieträger:

• ab 2029: mindestens 10 % Bioanteil
• ab 2030: mindestens 15 % Bioanteil
• ab 2035: mindestens 30 % Bioanteil
• ab 2040: mindestens 60 % Bioanteil
• ab 2045: vollständig klimaneutraler Betrieb

Die Botschaft ist eindeutig: Fossile Heizungen bleiben möglich, ihre Nutzung wird jedoch schrittweise an die Klimaziele angepasst.

 

Hybridheizungen gewinnen an Bedeutung

Besonders interessant für den Gebäudebestand sind die Regelungen für Hybridheizungen. Das Gesetz räumt Wärmepumpen-, Solarthermie- und Biomasse-Hybridheizungen eine besondere Rolle ein. Unter bestimmten Voraussetzungen können diese die Anforderungen der Biotreppe erfüllen und damit eine praktikable Übergangslösung darstellen.

Gerade für Mehrfamilienhäuser und ältere Bestandsimmobilien könnten Hybridmodelle künftig eine wirtschaftlich attraktive Alternative sein, wenn eine vollständige Elektrifizierung der Wärmeversorgung nicht sofort möglich ist.

 

Der entscheidende Punkt für Vermieter: Die Kosten

Während die öffentliche Diskussion vor allem die Rückkehr von Gas- und Ölheizungen thematisiert, liegt die eigentliche wirtschaftliche Sprengkraft des Gesetzes an anderer Stelle: bei den laufenden Heizkosten und deren Verteilung zwischen Mietern und Vermietern.

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz wird das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz erstmals umfassend erweitert. Künftig sollen nicht nur die eigentlichen CO₂-Kosten berücksichtigt werden. Auch zusätzliche Belastungen, die durch den vorgeschriebenen Einsatz klimaneutraler Brennstoffe sowie durch Netzentgelte entstehen können, werden stärker in die Kostenverteilung einbezogen.

Dadurch verschiebt sich ein Teil des wirtschaftlichen Risikos von den Mietern auf die Vermieter.

 

CO₂-Kosten werden für Vermieter wichtiger

Bereits heute richtet sich die Aufteilung der CO₂-Kosten nach dem energetischen Zustand des Gebäudes. Je schlechter die Energieeffizienz einer Immobilie, desto höher fällt der Kostenanteil des Vermieters aus. Das bestehende Stufenmodell umfasst zehn Effizienzstufen.

Mit den Änderungen durch das GModG wird dieser Mechanismus künftig noch stärker wirken. Vermieter, die sich für neue Gas- oder Ölheizungen entscheiden, müssen deshalb nicht nur die Anschaffungskosten betrachten, sondern auch die langfristigen Auswirkungen steigender Brennstoff-, CO₂- und Biokosten einkalkulieren.

Vor allem bei älteren Gebäuden kann sich die Wirtschaftlichkeit fossiler Heizsysteme dadurch deutlich verändern.

 

Steigende CO₂-Preise verschärfen die Entwicklung

Hinzu kommt eine weitere Entwicklung: Der CO₂-Preis dürfte in den kommenden Jahren tendenziell steigen. Während die Preise aktuell noch innerhalb eines gesetzlichen Korridors geregelt werden, soll die zukünftige Preisbildung stärker über den europäischen Emissionshandel erfolgen. Experten rechnen langfristig mit deutlich höheren Kosten für fossile Energieträger.

Für Vermieter entsteht damit ein doppelter Effekt:

• steigende Kosten fossiler Energieträger,
• höhere Beteiligung an CO₂-bedingten Belastungen,
• zusätzliche Kosten durch Bioanteile gemäß Biotreppe,
• geringere Umlagefähigkeit bestimmter Kostenbestandteile,
• steigender wirtschaftlicher Vorteil energieeffizienter Gebäude.

 

Das Gesetz kommt in mehreren Stufen

Auch wenn zentrale Regelungen bereits seit Ende Juli 2026 gelten, erfolgt die vollständige Umsetzung schrittweise. Weitere Bestimmungen treten 2027, 2028 und 2030 in Kraft. Zudem ist für 2030 eine Evaluierung der wesentlichen Regelungen vorgesehen.

Eigentümer und Investoren sollten ihre Investitionsentscheidungen daher nicht allein an den heutigen Rahmenbedingungen ausrichten, sondern die langfristige Entwicklung der regulatorischen Anforderungen berücksichtigen.

 

Unsere Einschätzung

Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist keine Abkehr von den deutschen Klimazielen. Vielmehr verändert es die Strategie: Statt detaillierter Technologievorgaben setzt der Gesetzgeber nun stärker auf Eigenverantwortung, Marktmechanismen und wirtschaftliche Anreize.

Die größere Freiheit bei der Heizungswahl wird gleichzeitig durch steigende Kostenverantwortung flankiert. Gerade Vermieter sollten daher nicht nur die Investitionskosten einer neuen Heizungsanlage betrachten, sondern die Gesamtkosten über deren gesamte Lebensdauer hinweg.

 

Fazit

Das Gebäudemodernisierungsgesetz schafft mehr Flexibilität und beendet die umstrittene 65-Prozent-Regel. Gleichzeitig setzt der Gesetzgeber mit Biotreppe, CO₂-Kostenaufteilung und langfristigen Klimazielen klare wirtschaftliche Signale.

Für Immobilienbesitzer lautet die entscheidende Frage daher nicht mehr nur, welche Heizung heute erlaubt ist, sondern vor allem, welche Lösung auch in zehn oder zwanzig Jahren noch wirtschaftlich und regulatorisch sinnvoll betrieben werden kann. In vielen Fällen dürfte genau diese Betrachtung künftig wichtiger sein als die neu gewonnene Freiheit bei der Heizungswahl.