Mit Urteil vom 21. Mai 2026 (Az. I ZR 224/25) hat der Bundesgerichtshof eine für die Immobilienbranche wichtige Frage entschieden: Darf eine Hausverwaltung für die Vermittlung einer Wohnung aus dem selbst verwalteten Bestand eine Maklerprovision verlangen?

Die Antwort des Gerichts ist eindeutig: Nein.

Der Provisionsausschluss gilt nicht nur gegenüber Wohnungssuchenden, sondern auch gegenüber Vermietern beziehungsweise Eigentümern. Bereits vereinbarte oder gezahlte Provisionen können unter Umständen sogar zurückgefordert werden.

Für Hausverwaltungen, Mietverwalter und Eigentümer lohnt sich daher ein genauer Blick auf die Auswirkungen der Entscheidung.

Worum ging es in dem Verfahren?

Der Entscheidung lag ein Streit zwischen einer Immobilieneigentümerin und ihrer Hausverwaltung zugrunde.

Die Verwaltung war mit der Betreuung von insgesamt 129 Wohnungen und 134 Garagen beauftragt. Neben der laufenden Verwaltungsvergütung sah der Vertrag vor, dass die Verwaltung für jede Neuvermietung zusätzlich eine Provision in Höhe von zwei Monatskaltmieten erhalten sollte.

Während der Vertragslaufzeit wurden mehrere Wohnungen neu vermietet. Dafür stellte die Verwaltung insgesamt rund 16.800 Euro an Vermittlungsprovisionen in Rechnung, die von der Eigentümerin zunächst bezahlt wurden.

Nach Beendigung des Vertrags machte die Eigentümerin jedoch geltend, dass diese Provisionen nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz unzulässig gewesen seien, und verlangte die Rückzahlung.

Der Fall landete schließlich beim Bundesgerichtshof.

Wie hat der BGH entschieden?

Der BGH bestätigte die Entscheidung der Vorinstanzen zugunsten der Eigentümerin.

Nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz besteht kein Anspruch auf eine Maklerprovision, wenn der Wohnungsvermittler gleichzeitig Verwalter der betreffenden Wohnung ist.

Besonders wichtig: Das Gericht stellte ausdrücklich klar, dass sich dieses Verbot nicht nur auf Ansprüche gegenüber Mietinteressenten bezieht.

Auch gegenüber dem Eigentümer oder Vermieter darf in diesem Fall keine Vermittlungsprovision verlangt werden.

Die entsprechende Vergütungsvereinbarung im Verwaltervertrag war daher unwirksam.

Warum hat der BGH so entschieden?

Die Karlsruher Richter begründeten ihre Entscheidung insbesondere mit dem Wortlaut des Gesetzes.

Das Wohnungsvermittlungsgesetz schließt den Entgeltanspruch des Vermittlers aus, wenn dieser zugleich Verwalter der Wohnung ist. Eine Beschränkung auf den Schutz von Wohnungssuchenden lässt sich dem Gesetz nach Auffassung des Gerichts nicht entnehmen.

Darüber hinaus verwies der BGH auf den Zweck der Vorschrift:

Wer bereits mit der Verwaltung einer Immobilie betraut ist, verfügt ohnehin über einen privilegierten Zugang zur Wohnung und erhält für seine Verwaltungstätigkeit bereits eine Vergütung. Eine zusätzliche Maklerprovision für dieselbe Wohnung soll deshalb ausgeschlossen sein.

Was bedeutet das für Hausverwaltungen?

Die Entscheidung dürfte zahlreiche Verwaltungsunternehmen unmittelbar betreffen.

Insbesondere bei der Mietverwaltung war es in der Praxis häufig üblich, für Neuvermietungen neben der laufenden Verwaltungsvergütung zusätzliche Vermittlungsentgelte zu vereinbaren.

Solche Regelungen sollten nun sorgfältig überprüft werden.

Betroffen sein können insbesondere:

• Verwalterverträge mit gesonderten Vermietungspauschalen auf Provisionsbasis
• Vereinbarungen über Vermittlungsentgelte bei Mieterwechseln
• Vergütungsmodelle mit erfolgsabhängigen Neuvermietungsprovisionen
• Maklerleistungen innerhalb von Mietverwaltungsverträgen

Unter Umständen können bereits gezahlte Provisionen Rückforderungsansprüche auslösen.

Eine individuelle rechtliche Prüfung bleibt jedoch stets erforderlich.

Gilt das auch für WEG-Verwalter?

Für viele Hausverwaltungen stellt sich nun die Frage, ob die Entscheidung auch die klassische WEG-Verwaltung betrifft.

Hier kann differenziert werden:

Der Bundesgerichtshof hat bereits in einer früheren Entscheidung klargestellt, dass ein reiner WEG-Verwalter grundsätzlich nicht als Verwalter von Wohnräumen im Sinne des Wohnungsvermittlungsgesetzes anzusehen ist.

Die aktuelle Entscheidung betrifft daher vor allem Verwalter, die Mietwohnungen oder Sondereigentum verwalten und gleichzeitig Vermietungsleistungen erbringen.

Wer ausschließlich Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung wahrnimmt, ist von der Entscheidung nicht automatisch betroffen.

Sobald jedoch Mietverwaltungsleistungen hinzukommen, sollte die vertragliche Gestaltung näher geprüft werden.

Fazit

Mit dem Urteil vom 21. Mai 2026 hat der Bundesgerichtshof eine bislang umstrittene Rechtsfrage eindeutig beantwortet. Hausverwaltungen, die Wohnungen aus dem eigenen Verwaltungsbestand vermitteln, können hierfür grundsätzlich keine Maklerprovision verlangen – weder vom Mieter noch vom Vermieter.

Für Verwaltungsunternehmen und Eigentümer bedeutet dies, bestehende Vertrags- und Vergütungsmodelle kritisch zu überprüfen. Gerade im Bereich der Miet- und Sondereigentumsverwaltung sollten Prozesse und Vereinbarungen gegebenenfalls angepasst werden.

Eine transparente und rechtssichere Gestaltung von Verwaltungsverträgen schafft nicht nur Klarheit, sondern stärkt auch das Vertrauen zwischen Eigentümern und Verwaltung.